Los gastos operacionales son los costos extras que tienes que pagar cuando sacas un crédito hipotecario. No son parte del pie ni del dividendo, pero sí son necesarios para que el crédito se pueda firmar y la vivienda quede a tu nombre.
Piensa en ellos como los “trámites obligatorios” del crédito: estudios legales, notaría, tasación e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
Qué incluyen los gastos operacionales
Los bancos en Chile suelen considerar:
- Tasación: un perito revisa el valor real de la propiedad.
- Estudio de títulos: un abogado revisa los papeles legales de la vivienda.
- Notaría: pago por la firma de la escritura.
- Conservador de Bienes Raíces: inscripción de la propiedad y de la hipoteca.
- Administración: algunos bancos suman gastos internos de gestión.
Cuánto cuestan en Chile (2025)
En 2025, los gastos operacionales de un crédito hipotecario están entre 1% y 2% del valor de la propiedad, según datos de la CMF. Esto significa que pueden ser varios millones de pesos, dependiendo del valor de la vivienda.
Ejemplo: si compras un departamento de 3.000 UF y la UF vale $39.000, el total es $117.000.000 CLP. Los gastos operacionales estarán entre $1.170.000 y $2.340.000.
Ejemplo práctico en UF y CLP
Propiedad de 2.500 UF (UF = $39.000):
- Tasación: 3 UF ≈ $117.000.
- Estudio de títulos: 5 UF ≈ $195.000.
- Notaría: 6 UF ≈ $234.000.
- Conservador: 12 UF ≈ $468.000.
Total: 26 UF ≈ $1.014.000 CLP.
Tabla de referencia de gastos operacionales (2025)
| Valor propiedad (UF) | Tasación (UF) | Notaría (UF) | Conservador (UF) | Total estimado (UF) | Total en CLP (UF=$39.000) |
|---|---|---|---|---|---|
| 2.000 | 3 | 6 | 10 | 22 | $858.000 |
| 3.000 | 3 | 6 | 12 | 26 | $1.014.000 |
| 4.000 | 4 | 7 | 14 | 30 | $1.170.000 |
¿Quién paga los gastos operacionales?
Generalmente, los paga el comprador. El banco puede incluirlos en el mismo crédito hipotecario, pero eso significa que pagarás intereses sobre ellos. Siempre conviene cubrirlos con tu propio dinero si puedes.
Consejos para reducirlos
- Pregunta al banco: cada institución cobra diferente, pide un detalle antes de firmar.
- Negocia en inmobiliarias: a veces incluyen parte de los gastos en la compra.
- Considera subsidios: algunos programas del MINVU cubren parte de los costos.
Preguntas frecuentes
¿Qué son los gastos operacionales?
Son los costos asociados al proceso legal y administrativo de sacar un crédito hipotecario: tasación, notaría, conservador, estudio de títulos.
¿Cuánto suman los gastos operacionales?
En promedio, entre 1% y 2% del valor de la propiedad. En 2025, eso puede ser entre $1.000.000 y $2.500.000 según el caso.
¿Se pueden financiar los gastos operacionales?
Algunos bancos permiten sumarlos al crédito hipotecario, pero eso significa pagar intereses por ellos.
¿Son iguales en todos los bancos?
No, cada banco puede tener valores distintos. Por eso es importante cotizar.
¿El pie incluye los gastos operacionales?
No, el pie es solo parte del valor de la vivienda. Los gastos operacionales son adicionales.
Fuentes oficiales
- CMF Educa – Glosario hipotecario y costos asociados, agosto 2025.
- Banco Central de Chile – Valor UF, agosto 2025.
- MINVU – Programas y subsidios habitacionales vigentes, 2025.
Información referencial. Verifica con tu banco o corredor. No es asesoría financiera.
