Un crédito hipotecario es un préstamo de largo plazo que entregan los bancos y mutuarias en Chile para que puedas comprar una casa o departamento. La diferencia con otros créditos es que aquí el inmueble queda como garantía hipotecaria. En simple: el banco te presta y la casa “queda en prenda” hasta que termines de pagar.
En Chile, este tipo de financiamiento se utiliza principalmente para comprar una vivienda, pero también sirve para refinanciar un crédito existente, construir una casa en un terreno o incluso remodelar. Es la herramienta más usada por las familias chilenas para acceder a la vivienda propia.
¿Cómo funciona un crédito hipotecario en Chile?
La mayoría de los créditos hipotecarios en Chile se expresan en UF (Unidad de Fomento), pero las cuotas se pagan en pesos chilenos (CLP). La UF es una unidad que sube con la inflación. Piensa en la UF como una regla que se ajusta todos los días: cuando suben los precios en la economía, también sube la UF.
Ejemplo: si tu dividendo es de 15 UF y la UF vale $39.000, ese mes pagas $585.000. Si la UF sube a $40.000, tu dividendo sube a $600.000. Es decir, el monto en pesos puede variar, aunque en UF sea siempre el mismo.
Plazos habituales
En Chile, los créditos hipotecarios tienen plazos que van desde 8 años hasta 30 años. Mientras más largo el plazo, la cuota mensual (dividendo) es más baja, pero al final terminas pagando más intereses. Por eso, elegir el plazo es una decisión estratégica.
Tasas de interés 2025
Según el Banco Central de Chile, en julio de 2025 la tasa de interés promedio para créditos hipotecarios fue de 4,36% anual, la más baja desde 2023. Esto es una buena noticia para quienes quieren comprar vivienda, porque las cuotas son más accesibles.
CAE: el costo real
La CAE (Carga Anual Equivalente) es el indicador que refleja el costo total del crédito, porque no solo incluye la tasa de interés, sino también los seguros obligatorios y los gastos operacionales. Es como la “nota final” de tu crédito: si dos bancos te ofrecen distinta tasa, compara la CAE para saber cuál de verdad es más barato.
Tipos de créditos hipotecarios en Chile
- Mutuo hipotecario no endosable: el más común. El crédito se mantiene con el banco hasta el final.
- Mutuo hipotecario endosable: puede transferirse a otro acreedor, es menos usado.
- Tasa fija: la tasa se mantiene igual todo el período.
- Tasa mixta: parte con una tasa fija y luego pasa a variable.
- Tasa variable: cambia según un índice de referencia, es menos predecible.
- En CLP: hay algunos créditos hipotecarios en pesos, sin reajuste por UF, pero son menos frecuentes.
Requisitos para acceder a un crédito hipotecario
- Ser mayor de 18 años.
- Tener ingresos estables (dependiente o independiente).
- Contar con un pie mínimo (ahorro) de entre el 10% y el 20% del valor de la propiedad.
- No tener deudas morosas en Dicom.
- Presentar documentos: cédula de identidad, liquidaciones de sueldo o boletas de honorarios, declaración de impuestos, certificados de cotización, entre otros.
Además, los bancos revisan tu capacidad de pago. Una regla práctica es que el dividendo no supere el 25% de tu ingreso mensual. Por ejemplo, si ganas $1.200.000, tu dividendo no debería pasar de $300.000.
Ejemplo práctico de un crédito hipotecario
Imaginemos que compras un departamento de 3.000 UF:
- Valor propiedad: 3.000 UF.
- Pie 20%: 600 UF (lo pones con tu ahorro).
- Crédito solicitado: 2.400 UF (80% de financiamiento).
- Plazo: 20 años (240 meses).
- Tasa referencial: 4,4% anual.
Con estos datos:
- Dividendo estimado en UF: 15 UF.
- En pesos: si la UF vale $39.000 → $585.000.
- CAE: 4,9% (incluyendo seguros y gastos).
Ojo: este cálculo es referencial, el dividendo real depende de la tasa final que te ofrezca el banco, los seguros y el valor de la UF al momento del pago.
Subsidios hipotecarios en 2025
El Gobierno ofrece programas que ayudan a bajar la tasa o a financiar parte del pie. El más reciente es el subsidio a la tasa, que permite rebajar entre 0,61% y 1,16% la tasa del crédito, y además autoriza a pedir un crédito con solo 10% de pie en viviendas nuevas de hasta 4.000 UF.
Esto puede significar un ahorro de más de $60.000 mensuales en el dividendo, dependiendo del monto del crédito.
Ventajas y desventajas
| Ventajas | Desventajas |
| Permite acceder a la vivienda propia. Tasas más bajas que un crédito de consumo. Plazos largos que hacen la cuota más manejable. Existen subsidios que ayudan a reducir costos | Deuda de largo plazo (20 o 30 años). La cuota en pesos sube si aumenta la UF. Existen gastos adicionales (seguros, notaría, tasación). Se necesita pie y buen historial crediticio. |
Preguntas frecuentes
¿Siempre un crédito hipotecario es en UF?
La mayoría sí, aunque algunos bancos ofrecen en CLP. Sin embargo, en Chile casi todos se dan en UF porque así el crédito se ajusta por inflación.
¿Qué es mejor: tasa fija, mixta o variable?
Depende de tu perfil. La tasa fija te da seguridad en las cuotas en UF. La mixta parte baja pero luego puede subir. La variable puede cambiar mucho y es más riesgosa.
¿Qué pasa si no pago mi crédito hipotecario?
El banco puede ejecutar la hipoteca, lo que significa rematar la propiedad. Por eso es clave no sobreendeudarse.
¿Puedo prepagar?
Sí, la ley chilena permite prepagar total o parcialmente. Para créditos menores a 5.000 UF, las comisiones de prepago son bajas.
¿Cuál es el pie mínimo?
Generalmente 20%. Con subsidio o programas especiales, puede bajar a 10%.
¿Cuánto del sueldo debería destinar al dividendo?
Lo recomendable es no superar el 25% del ingreso mensual del hogar.
Elaborado con información referencial de fuentes oficiales:
Ley N° 18.010 sobre operaciones de crédito. Actualización 2024.
Banco Central de Chile – Tasas de interés hipotecarias. Julio 2025.
Banco Central de Chile – Valor UF diario. Agosto 2025.
CMF Educa – Créditos hipotecarios, tipos y requisitos. Agosto 2025.
MINVU – Subsidio a la tasa hipotecaria 2025.
