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Definición corta: Un crédito hipotecario es un préstamo de largo plazo respaldado por una hipoteca (garantía real) sobre un bien raíz, normalmente usado para comprar, construir o refinanciar una vivienda. El bien queda en prenda hasta que pagas el total de la deuda.
1. Elementos básicos de un crédito hipotecario
| Concepto | Significado | Cómo te afecta |
|---|---|---|
| Capital | Monto que el banco te presta. | Determina el dividendo junto con plazo y tasa. |
| Tasa de interés | Costo base del dinero (fija, variable o mixta). | Influye en cuánto pagarás en intereses durante el plazo. |
| Dividendo | Cuota mensual que incluye amortización + intereses (y seguros). | No debe superar 30 % de tu ingreso líquido. |
| Plazo | Tiempo para devolver el crédito (5‑30 años). | Plazos largos bajan la cuota pero suben el costo total. |
| Hipoteca | Garantía inscrita en el Conservador de Bienes Raíces. | Si no pagas, el banco puede rematar la propiedad. |
2. ¿En qué se diferencia de un crédito de consumo?
| Característica | Crédito Hipotecario | Crédito de Consumo |
|---|---|---|
| Monto típico | UF 1 000 – UF 10 000 (≈ $38 – 380 MM) | Hasta $50 MM aprox. |
| Plazo | 5 – 30 años | 6 – 60 meses |
| Tasa | 3 % – 6 % anual | 18 % – 30 % anual |
| Garantía | Bien raíz (hipoteca) | No hay, o aval personal |
| Destino | Vivienda o refinanciar vivienda | Libre uso |
Conclusión: el hipotecario es más barato pero inflexible; saltarte pagos arriesga tu casa.
3. Tipos de crédito hipotecario en Chile
- Tasa fija – Pagas la misma tasa toda la vida del crédito; mayor seguridad.
- Tasa variable – Se ajusta cada 6 o 12 meses según la Tasa Política Monetaria (TPM).
- Tasa mixta – Fija los primeros 3‑5 años y luego variable.
- Mutuarias – Otorgan créditos fuera de la banca tradicional, reguladas por la CMF; suelen tener menor CAE y no afectan tu carga en el sistema bancario, útil para inversionistas.
4. Costos obligatorios asociados
- Seguro de desgravamen (cubre fallecimiento).
- Seguro de incendio y sismos (protege la garantía).
- Gastos operacionales: estudio de títulos, tasación, escritura, conservador.
- Impuesto de timbres: 0,8 % del monto (salvo refinanciamiento con portabilidad: 0,2 %).
Estos costos forman parte de la CAE. Aprende a calcularla aquí → Guía CAE.
5. Requisitos para solicitar uno
- Pie del 10 % – 20 % (o 0 % si combinas subsidio DS‑1 + FOGAES).
- Ingreso estable que permita carga financiera ≤ 30 %.
- Historial crediticio limpio (sin DICOM moroso).
- Documentación laboral y tributaria al día.
(Revisa la guía completa de requisitos aquí → Requisitos 2025).
6. Ventajas y desventajas rápido
| Ventajas | Desventajas |
|---|---|
| Tasas bajas vs. otros préstamos | Largos plazos → mayor costo total |
| Posibilidad de subsidios y garantías | Exige pie y costos iniciales |
| Permite deducir intereses en IR (tope) | Riesgo de ejecución hipotecaria |
| Protege tus ahorros contra la inflación (UF) | Proceso documental extenso |
7. Paso a paso para obtener tu crédito
- Calcula capacidad (dividendo < 30 % renta).
- Reúne pie + gastos operacionales.
- Compara CAE en 3‑4 instituciones.
- Solicita pre‑aprobación antes de firmar promesa.
- Entrega documentación y espera resolución (7‑15 días hábiles).
- Firma escritura en notaría y se inscribe la hipoteca.
- Recepción de fondos al vendedor ➜ recibes tu nueva vivienda.
8. Simula ahora y conoce tu dividendo
Con nuestro simulador verás la cuota y CAE de más de 10 bancos y mutuarias en < 60 s.
Artículo actualizado: 24 jun 2025.
Fuentes: CMF, Ley 20.190, BancoEstado, BCI, Santander.
