En simple: una hipoteca es una garantía que se pone sobre una casa, departamento o terreno para respaldar un préstamo. Cuando pides un crédito hipotecario, el banco te presta dinero y la vivienda queda como garantía hasta que termines de pagar.
Esto significa que, si no cumples con los pagos, el banco tiene derecho a ejecutar la hipoteca, es decir, rematar la propiedad para recuperar lo que falta por pagar.
¿Cómo funciona una hipoteca en Chile?
Hipoteca como garantía
La hipoteca no es el crédito en sí, sino la garantía legal que asegura que el banco podrá recuperar el dinero. Tú puedes vivir y usar tu casa normalmente, pero legalmente está hipotecada hasta que pagues todo el crédito.
UF vs CLP
En Chile, la mayoría de las hipotecas están ligadas a créditos en UF. Eso quiere decir que tu deuda se calcula en UF y cada mes pagas en pesos (CLP) al valor de la UF del día.
Ejemplo: si tu dividendo es 10 UF y la UF vale $39.000, pagarás $390.000 ese mes. Si la UF sube a $40.000, la cuota será $400.000.
Tasas y CAE
En 2025, las tasas hipotecarias en Chile están en torno al 4,3%–4,5% anual, según datos del Banco Central. Además de la tasa, existe la CAE (Carga Anual Equivalente), que es el costo real porque incluye seguros y gastos. Siempre compara por CAE, no solo por la tasa.
Diferencia entre crédito hipotecario e hipoteca
Un error común es confundirlos. En simple:
- Crédito hipotecario: el préstamo que pides al banco.
- Hipoteca: la garantía legal sobre tu propiedad que respalda ese préstamo.
Requisitos para tener una hipoteca
- Tener un crédito hipotecario aprobado por un banco o mutuaria.
- Aportar un pie (ahorro previo), que suele ser entre 10% y 20% del valor de la vivienda.
- Tener ingresos estables y comprobables.
- Buen historial financiero (sin moras ni deudas graves).
- Pasar la evaluación de riesgo del banco.
Ejemplo práctico
Supongamos que compras un departamento de 2.000 UF:
- Valor propiedad: 2.000 UF.
- Pie 20%: 400 UF.
- Crédito hipotecario: 1.600 UF.
- Plazo: 20 años.
Con una tasa promedio de 4,4% anual, tu dividendo puede ser alrededor de 10,7 UF. Si la UF está en $39.000, eso equivale a $417.000 CLP mensuales. Mientras dure la deuda, tu propiedad estará hipotecada.
Ventajas y desventajas de una hipoteca
Ventajas
- Permite acceder a un crédito hipotecario para comprar vivienda.
- Las tasas hipotecarias son más bajas que las de otros préstamos.
- Plazos largos que facilitan el pago mensual.
Desventajas
- Tu casa queda como garantía hasta el último pago.
- Si no cumples, el banco puede rematar tu propiedad.
- La cuota en CLP puede subir si aumenta la UF.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa tener la casa hipotecada?
Significa que el banco tiene un derecho legal sobre tu propiedad mientras dure la deuda. Cuando terminas de pagar, la hipoteca se levanta.
¿Una hipoteca es lo mismo que un crédito hipotecario?
No. El crédito es el préstamo, la hipoteca es la garantía.
¿Puedo vender una casa hipotecada?
Sí, pero necesitas pagar primero el crédito o acordar con el banco para transferir la deuda al comprador.
¿Cuándo se levanta la hipoteca?
Cuando pagas completamente tu crédito hipotecario, el banco otorga un documento para inscribir el alzamiento de la hipoteca en el Conservador de Bienes Raíces.
Tabla resumen: Hipoteca en Chile
| Concepto | Explicación |
|---|---|
| Qué es | Garantía legal sobre una propiedad para respaldar un préstamo |
| Relacionada con | Crédito hipotecario |
| Duración | Hasta pagar la totalidad de la deuda |
| Riesgo | Si no pagas, el banco puede rematar tu propiedad |
| Levantamiento | Se alza una vez cancelado el crédito en el Conservador |
Fuentes oficiales
- Banco Central de Chile – Tasas de interés hipotecarias, julio 2025.
- CMF Educa – Explicación sobre hipotecas y créditos hipotecarios, agosto 2025.
- Ley N° 18.010 y Código Civil chileno – Normas sobre hipotecas.
Información referencial. Verifica con tu banco o corredor. No es asesoría financiera.
